круглосуточный телефон

 
Свободы, 54

10:00 - 19:00

Смерть во время регистрации договора

В коллегию адвокатов "Митяев и партнеры" обратилась гр-ка К. за оказанием ей юридической помощи по гражданскому вопросу. Дело в том, что  ее муж гр-н К.являлся собственником ½ доли жилого дома и земельного участка, собственником другой ½ доли являлась его родная сестра гр-ка С. 12.12.11 г. собственниками было подписано соглашение о прекращении долевой собственности на жилые дома и выделе недвижимого  имущества в натуре. После подписания соглашения гр-н К. и гр-ка С. предоставили необходимый перечень документов для государственной регистрации сделки. Однако, 27.12.11 г. гр-н К. скоропостижно скончался; государственная регистрация сделки и государственная регистрации права каждого из них на объекты недвижимости была произведена спустя 15 дней, после  смерти гр-на К.

 

1. Момент заключения договора

 

 В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента ее произведения. Процедура государственной регистрации начинается со дня подачи заявлений продавцом и покупателем документов на государственную регистрацию с приложением необходимых для регистрации документов. В соответствии с п. 4 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор считается заключенным с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Это означает, что с этой даты:

 а) договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК);

 б) право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК);

 в) право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК, ст. 25 Федерального закона), а также иное право, подлежащее государственной регистрации, считается возникшим. С этой же даты по общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее.

 Все это позволяет сделать вывод о том, что в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение.

 Необходимо различать момент возникновения права собственности по реальным и консенсуальным договорам. Если по консенсуальным договорам достаточно выражения воли двух сторон, то по реальным договорам необходима передача вещи. Отсюда мы видим разницу и по моменту перехода права собственности. По моему мнению, к консенсуальным договорам можно отнести безвозмездные сделки (дарение), а к реальным договорам можно отнести такие сделки, как купля-продажа, рента, мена и др. При принятии решений по консенсуальным договорам судебные органы исходят из того, была ли выражена воля сторон. Так, например, рассмотрим решение Верховного Суда.

 Р. проживала в однокомнатной квартире в г. Москве. Желая ее приватизировать, она 21 марта 2001 г. обратилась в районную управу «Хорошево — Мневники» Северо-Западного административного округа г. Москвы, однако решение этого вопроса было отложено до оформления в установленном правовыми нормами порядке перепланировки квартиры, произведенной без соответствующего разрешения. Распоряжение о перепланировке квартиры было принято главой районной управы 25 мая 2001 г., а 28 июня 2001 г. Р. умерла.

 С. (сын Р.) обратился в суд с иском к районной управе «Хорошево — Мневники», Департаменту муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы о признании права собственности на указанную квартиру, ссылаясь на то, что Р. при жизни выразила желание приватизировать квартиру, в связи с чем квартира после ее смерти должна перейти в порядке наследования к нему.

 Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 11 марта 2002 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда 22 ноября 2002 г. и президиумом Московского городского суда 1 апреля 2004 г.) в иске было отказано.

 В надзорной жалобе адвокат, представляющий интересы С., просил отменить судебные постановления, считая их незаконными, и вынести новое решение об удовлетворении иска.

 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 декабря 2004 г. судебные постановления отменила по следующим основаниям.

 Отказывая в иске, суд исходил из того, что Р. не подавала заявления о приватизации квартиры и необходимые для этого документы. Президиум городского суда, оставляя надзорную жалобу без удовлетворения, указал, что не имеет правового значения то обстоятельство, что Р. при жизни выразила волю на приватизацию квартиры, поскольку необходимым условием волеизъявления на приватизацию жилого помещения является подача заявления о приватизации.

 Однако с этими выводами согласиться нельзя, так как судебные инстанции неправильно истолковали закон.

 В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения, в частности, в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

 Согласно ст. 8 Закона решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

 Пленум Верховного Суда РФ в п. 8 Постановления от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ (в последующих редакциях) разъяснил, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием. При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, подлежащий регистрации местной администрацией, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение). Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

 Как видно из материалов дела, 21 марта 2001 г. Р. была на приеме у должностного лица районной управы „Хорошево — Мневники“ Северо-Западного административного округа г. Москвы по вопросу приватизации занимаемой квартиры. По сложившемуся порядку она во время приема должна была получить бланк заявления о приватизации занимаемой квартиры, заполнить его и передать в районную управу. Но в принятии заявления и документов на приватизацию квартиры должностным лицом названной районной управы отказано из-за того, что в квартире произведена без соответствующего разрешения перепланировка. Распоряжение о перепланировке квартиры было принято главой районной управы 25 мая 2001 г., а 28 июня 2001 г. Р. умерла.

 Данное обстоятельство имеет правовое значение. По смыслу Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ работник районной управы должен был дать возможность Р. заполнить бланк заявления о приватизации жилого помещения, принять документы для решения в двухмесячный срок вопроса о приватизации жилого помещения. Этого не было сделано. Тот факт, что в квартире Р. произведена самовольная перепланировка, не является по указанному Закону поводом к отказу в принятии заявления и документов на приватизацию квартиры.

 Таким образом, отсутствие заявления Р. и документов на приватизацию квартиры в районной управе само по себе не может служить основанием к отказу в требовании ее наследников. Поэтому в судебном заседании необходимо всесторонне и полно исследовать обстоятельства, связанные с кругом наследников Р. и принятием ими наследственного имущества.

 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение Хорошевского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, определение президиума Московского городского суда и направила дело на новое рассмотрение в тот же районный суд.

 Подобные решения принимаются и по другим безвозмездным договорам, например по договору дарения.

 Молчанов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного договора дарения ему отцом 4 марта 1998 г. половины квартиры в многоквартирном доме в г. Клин по тем основаниям, что сторона по сделке — даритель умер. Решением Клинского городского суда от 25 августа 2000 г. требования Молчанова удовлетворены. Суд признал за Молчановым и право собственности на половину квартиры.

 Комментарий МОРП: сделка дарения, заключенная после 31 января 1998 г., подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию Палата не могла, т.к. даритель умер. Поэтому истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.

 Как видно из данного примера, ни органы судебной власти, ни органы государственной регистрации не видели проблем с регистрацией данного договора.

 В рамках рассматриваемого вопроса особый интерес представляет договор ренты. Его исполнение рассчитано на определенный, существенно длительный период. Что произойдет, если рентополучатель умирает сразу после государственной регистрации договора и ни одной проплаты по договору не производилось? Рассмотрим решение суда по данному вопросу и комментарии к нему МОРП.

 Романова предъявила иск к МОРП о признании действительным договора от 13 июля 1999 г. о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки Васетченковой, по условиям которого квартира, расположенная в г. Реутов и ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18 июля 1999 г. Палата отказала в регистрации договора по той причине, что Васетченкова умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением Реутовского городского суда от 8 июня 2000 г. в иске Романовой отказано по тем основаниям, что договор ренты, регистрация которого является обязательной, не была произведена при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной в силу ст. 584 ГК РФ.

 Комментарий МОРП: суд был вправе отказать истице, т.к. с момента заключения договора до смерти Васетченковой прошло всего пять дней, поэтому оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось.

 Таким образом, при принятии решения суд исходил из того, исполнена сделка или нет.

 Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод о том, что государственная регистрация договора не может являться единственным фактом подтверждения его легитимности. Для получения законного права собственности на объект недвижимого имущества необходима как государственная регистрация, так и последующая передача вещи. Безусловно, это относится к реальной сделке. По консенсуальным сделкам достаточно выраженной воли сторон.

 Необходимо ответить на следующие вопросы. Насколько такой подход к заключению договора справедлив?

 ГК достаточно опосредованно говорит о том, что при наличии выраженной воли стороны договор считается заключенным или суд вправе признать его таковым. Данные положения раскрываются с понятиями об оферте и акцепте, хотя они неприменимы к отношениям по продаже недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК. Кроме этого, возникает ряд других существенных вопросов в случае, если одна из сторон по договору умирает в процессе регистрации или сразу после государственной регистрации:

 1. Кто будет подавать иск в суд для признания права собственности за покупателем или кто будет ответчиком? Ведь покупатель не может самостоятельно устанавливать круг наследников. Надо признать, что позиция покупателя в данном случае наиболее уязвима.

 По данному вопросу представляет интерес решение Щелковского городского суда и комментарии к нему МОРП о том, кого можно считать надлежащим ответчиком по данным делам:

 Дюжева обратилась в суд с жалобой на действия МОРП, указав, что 27 декабря 1997 г. она купила у Жуковой квартиру в г. Фрязино в многоквартирном доме, однако в связи с уклонением продавца от явки в МОРП последняя отказывает ей в регистрации сделки и права. Из письменного возражения представителя МОРП по г. Фрязино следует, что документы от Дюжевой Регистрационной палатой не принимались, решение об отказе в регистрации не выносилось. Кроме того, указано, что, поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации договора, а также своего права на квартиру, которое должно быть произведено в силу ст. 6 Закона, требования Дюжевой в соответствии со ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона должны сводиться к признанию ее права собственности по заключенной сделке. Щелковский городской суд, рассмотрев измененные Дюжевой требования, признал за ней право собственности на квартиру. При этом суд в установочной части решения в качестве ответчика все-таки указал МОРП, но признал за истицей право собственности на квартиру и никаких обязывающих МОРП действий не предусмотрел.

 Комментарий МОРП: с решением суда можно согласиться, если не считать процессуальных огрехов. В нарушение п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в соответствии с порядком, существовавшим до введения в действие Закона, и поэтому считается незаключенным. Кроме того, в данном случае имеет место уклонение стороны — продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата не является надлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона, и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется. Поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации перехода права, требования Дюжевой, учитывая нормы ст. ст. 165, 558 ГК РФ, должны сводиться к признанию ее права собственности на квартиру. Ввиду указанных обстоятельств Дюжева изменила предмет спора, предъявив иск о признании права собственности на квартиру. Однако при этом в качестве ответчика к участию в деле все-таки была привлечена Регистрационная палата, а надлежащий ответчик Жукова к участию в деле не привлекалась.

 Как ранее указывалось, регистрация может быть произведена лишь при обращении за регистрацией сторон по сделке. Уклонение одной из сторон по сделке от регистрации означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами.

 Хотя речь и идет об уклонении от государственной регистрации, можно предположить, что похожее решение суда было бы принято и при смерти продавца.

 2. Каким образом договор будет исполнен?

 

2. Момент исполнения договоров

 

 По возмездным договорам даже если договор считается заключенным (проставлены штампы о госрегистрации), он не считается исполненным. Его исполнение содержит два этапа: первый из них — взаиморасчеты по сделке; второй — передача имущества по акту приема-передачи.

 Первый вопрос о взаиморасчетах: рассмотрим самый лучший вариант, например, и покупатель, и предполагаемые наследники продавца „за“ заключение договора, и штампы о регистрации проставлены до смерти продавца (!), но допускается к банковской ячейке только продавец. Можно надеяться на добросовестность покупателя, который дождется своего допуска к банковской ячейке, а потом раздаст все деньги наследникам. Но как их определить? Мы пойдем к нотариусу, который в свою очередь должен открыть наследственное дело. Но на что? И как поступить с денежными средствами? Нотариус для сохранения наследства вправе положить денежные средства на свой депозит, но сделает он это или нет — большой вопрос. Рассмотрим опять самый лучший вариант: нотариус знает, каким образом вести данное наследственное дело и даже положит указанную денежную сумму на депозит. А какая сумма указана в договоре купли-продажи? Если в договоре указан один миллион рублей, то мы и этого сделать не можем! Хотя остаются безвозмездные сделки.

 Если исходить из практики судов, они, как правило, не пытаются разрешить возникшие противоречия, решая исключительно вопрос возникновения права собственности. Так, например:

 1. Бойцова обратилась в суд с иском к МОРП об обязании произвести регистрацию заключенной ею 3 декабря 1998 г. нотариально удостоверенной сделки купли-продажи, по которой она приобрела земельный участок и дом в п. Челюскинский у Прохницкого. МОРП предложила ей обратиться в суд о признании за ней права собственности на недвижимость, т.к. Прохницкий умер, в связи с чем Палата лишена возможности зарегистрировать за умершим ранее существовавшее право и произвести регистрацию перехода права. Решением Пушкинского городского суда от 15 мая 2000 г. требования Бойцовой удовлетворены, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

 Комментарий МОРП: в данном случае Бойцова должна была обратиться в суд с иском о признании сделки действительной и признании права собственности на земельный участок и дом, поскольку сделка не была зарегистрирована и возможность ее регистрации из-за смерти стороны утрачена, сделка является ничтожной. Суд должен был, проверив доводы истицы, подтвердить действительность сделки. Однако вместо этого суд ограничился обязанием МОРП произвести регистрацию, а ведь и сделка, и право остались неподтвержденными.

 2. Зайцев обратился в суд с жалобой на действия МОРП, а затем, как указал суд, уточнил свои требования и просил признать за ним право собственности на квартиру в г. Клин, сославшись на то, что 26 октября 1999 г. был заключен нотариально удостоверенный договор дарения, по условиям которого Емельянова подарила ему указанную недвижимость. Однако МОРП 7 декабря 1999 г. отказала ему в регистрации по тем основаниям, что даритель умер, а с заявлением в Палату должны обращаться все стороны по сделке лично. Решением Клинского городского суда от 24 января 2000 г. договор дарения от 26 октября 1999 г. признан действительным, кроме того, суд признал за Зайцевым право собственности на квартиру.

 Комментарий. Суд признал за истцом право по сделке. Решение суда является правильным, оно является основанием для регистрации сделки на основании ст. 28 Закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.

 Одной из самых интересных практик, на мой взгляд, является практика заключения договоров в Московской области, а именно: прямое указание на то, что расчеты произведены до сделки (при этом многие подмосковные нотариусы берут расписку с продавца) и подписание акта приема-передачи — в день подписания договора купли-продажи. Данная ситуация очень выгодна для покупателя, так как договор исполнен еще до его государственной регистрации. Но что в таких случаях делать наследникам продавца, ведь доказать, что передача денежных средств не производилась, практически невозможно.

 Также остается открытым вопрос о передаче недвижимого имущества. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. (Сейчас довольно часты случаи указания в договорах передачи недвижимости в момент государственной регистрации (особенно часто и используется в договорах с ДМЖ).) Но известны и другие случаи. Например, в договоре указано следующее: „Обязанности сторон считаются исполненными после передачи денежных средств и передачи квартиры по акту приема-передачи“. Каким образом будет производиться передача недвижимого имущества и кем? Если мы прибегаем к помощи наследников, возникают те же вопросы, что и при передаче денежных средств и написании расписки.

 Надо отметить, что вопрос о передаче недвижимого имущества очень важен. С момента передачи вещи договор считается исполненным и у покупателя появляются дополнительные права и обязанности (риск случайной гибели имущества, бремя содержания и т.д.).

 Необходимо задаться вопросом: имеет ли право покупатель распорядиться имуществом, приобретенным им по договору, который не исполнен в части передачи имущества? Может ли это повлечь ничтожность договора? В силу закона имущество должно быть передано по подписываемому сторонами передаточному акту, что не исполнено, т.е. напрямую нарушен закон. Срок исковой давности по ничтожной сделке, если счесть ее таковой, начинает течь с момента начала ее исполнения, но она не исполнена.

 Таким образом, можно сделать следующий вывод: смерть во время регистрации не страшна, только если это безвозмездная сделка или сделка, полностью исполненная до ее государственной регистрации.

Митяев Вячеслав Юрьевич

Митяев Вячеслав Юрьевич

председатель коллегии с 2003
адвокат
Дмитрий Митяев

Дмитрий Митяев

в команде с 2010
адвокат
Анна Гоцкина

Анна Гоцкина

в команде с 2016
адвокат
Дарья Пшеничная

Дарья Пшеничная

в команде с 2017
адвокат